こんにちは！
浅口市の注文住宅会社Karin-houseの岡田です。
いつもスタッフブログをご覧いただきありがとうございます！
今回は省エネ基準についてのお話です。
２０２０年から家を建てるときの法律が変わります。
きちんと勉強しておいて資産価値のある家づくりをしましょう。
まだ義務化されていない断熱
２０２０年に「住宅の省エネ基準の義務化」が予定されています。この「２０２０年問題」を知らないと型落ち住宅を買うことになってしまい、せっかく新築で建てた家が数年で資産価値がぐっと下がってしまう可能性があるのです。
省エネ基準の義務化とは、２０２０年から住宅の省エネルギー性能の最低限度の基準を決めて新築住宅で義務化するものなのです。
「住宅の省エネルギー性能には基準がないの？」という疑問が出てくるかと思いますが、現時点では断熱をまったくしていない無断熱の建築もできます。環境意識が高まっている昨今、冬に暖房が必要となる国で無断熱でも家が建てられる国を日本以外に私は知りません。日本のお家芸となってきたガラパゴス化ですが、さすがにマズイということになり、２０２０年に義務化の方向になりました。
日本の窓の断熱性能は犬小屋レベル？！
そこまで言うのは少し大げさかもしれませんが、窓についての日本の断熱はまだまだ低いものなのです。日本の住宅がいかにガラパゴス化しているかわかるのが窓の断熱性能です。日本の住宅の窓の６割は断熱性能が低いアルミサッシですが、先進国ではアルミの１０００倍断熱性能が高い樹脂サッシが普及しています。
窓の断熱性能はU値という数値で示されます。単位はW／㎡・Kで、１㎡あたりに一時間で逃げる熱の量を表します。窓のU値は０～６．５１の間で評価され、数値が０に近づくほど断熱性能が高く、６．５１に近づくほど断熱性能が低くなります。
アルミサッシに現在一般的なペアガラスを組み合わせた窓のU値は４．６５。これはアメリカやヨーロッパでは断熱性能が低すぎて犬小屋でも使わないレベルだそうです。（例えですが…）韓国や中国でも断熱最低基準を満たしていないので、住宅で使用することが出来ないそうです。どこの国より断熱最低基準が低いことがわかりますよね。
これがガラパゴス化してきた日本の住宅の実態なのです。
銀行がお金を貸してくれない？！
住宅省エネルギー性能の最低基準が義務化されるのは２０２０年の予定。「２年後？まだまだ先だね！」と感じた方。大きな間違いです！過去の例で解説しましょう。
現在の耐震基準は１９８１年に施工された現行基準の「新耐震基準」とそれ以前の「旧耐震基準」に分けることが出来ます。（細かく言うともっとありますが割愛します）
この１９８１年より前の建物を不動産業界では「既存不適格」といいます。「既存不適格」とは字のままの意味で、現在の耐震性を満たしていない違法建築ということです。ただ違法建築と言ってしまうと、建てた当初は合法だったんだからさすがに少々かわいそうということになり、ひねりだされたネーミングが「既存不適格」です。
現行法で見ると違法建築になりますが、特別に「違法ではないが不適切」という意味にっしています。
「違法ではないが不適切」な既存不適格住宅は耐震性能に不安があり、大地震発生時には様々なリスクに直面する可能性が高いのです。
そんな住宅を中古住宅として買うのは誰もが不安に思うので価値は下がります。既存不適格住宅は担保価値が低いという理由で銀行がお金を貸してくれない場合が多いそうです。
完全な違法建築ではないのでしぶしぶ貸してくれる場合もあります。ですが、「うーん…この物件は既存不適格なので住宅ローンは組めません。いっそのこと建替えてみては...」や「土地の価値からするとこのぐらいの金額が限界でしょう。」とかなり貸出額を低く抑えてきたりします。
新築するなら省エネ基準以上に
義務化される省エネ基準を満たさない家でも現行法上では適法ですが、義務化後は既存不適格住宅になってしまいます。もし新築住宅を建てる予定なら断熱性能は必ず最低でも義務化される省エネ基準を超えるレベル、基本的には「ZEH強化外皮基準」以上にすることを強くおすすめしています。
直近の国土交通省の調査によると、新築住宅のおよそ半分は義務化される基準を満たしていません。建ててわずか数年で一気に資産価値がガタ落ちしてしまう「型落ち住宅」が現地店でも半分は存在しているということです。こんな型落ち住宅を高値で買ってしまわないように気を付けてください。
建築業者は「いまならまだ違法ではないから省エネ性能は義務化基準以下でOKです。でも２０２０年以降は資産価値がガタ落ちですけど。ついでに言えば省エネ性能も低いので光熱費もかかりますよ。」なんて絶対に教えてくれません。自分の身を守るためには自分で勉強するしかありません。
住宅の質、資産価値を左右する三大要素は①耐震②省エネ③長持ちのみっつです。これらは新築時に安易に先送りしてしまうと、将来リフォーム時に非常にコストがかかる要素なのです。安物買いの銭失いにならないためにも、将来を見据えて出来る限り高性能にしておくことを強くおすすめします。これが、後悔しない・失敗しない・３０年後に泣かないための新しい家づくりの常識です。
