みなさん、こんにちは！
Karin-houseの広末です！
いつもスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます！
今回はローンを組むことで老後破綻にならないためには？というお話です！
2年前と比較すると、購入できる物件価格は200万円プラスになっています。
日銀のマイナス金利政策の影響で、住宅ローン金利は相変わらず最低水準。
若干の金利上昇はありますが、それでも住宅購入を検討している人にとっては、まさに借り時？という状況です。
しかし、こういうときに資金計画を甘く考えてしまうと、のちのち返済困難に陥ってしまうキケンも潜んでいるのです。
2年前のフラット35（融資額9割以下、返済期間21年以上）の金利は1.58％でした。
仮に、毎月返済額8万円、ボーナス返済なし、返済期間35年で試算すると、借入可能額は2580万円。
2017年7月現在の金利1.09％では、借入可能額は2790万円となり、2年前と比較して約200万円多く借りられる計算になります。
頭金が500万円だとすると、2年前は同じ条件で購入できる物件価格は3080万円。
現在は3290万円までが可能です。
購入可能な物件価格が上がれば、それだけ選択肢は多くなります。
そこに、資金計画を甘く考えてしまうキケンがあるのです。
毎月8万円が家計に無理のない返済額であったにも関わらず、金利が低いからという理由で、融資額を増やし、結果、毎月返済額を増額させてしまうことです。
少し頑張れば手が届くとばかりに、当初の計画から逸脱してしまうのです。
もし頭金500万円で4000万円の物件を購入しようとすると、借入額は3500万円。
毎月返済額は約10万円になります。
当初予定から2万円のオーバー。
年間で24万円負担が増えるわけです。
最初は、家計を切り詰めれば、なんとかなる、と思っていても、その先、10年、20年先に何が起こるかわかりません。
毎月の赤字分をボーナスで補てんするようになったり、節約生活が続くことに嫌気がさしてしまう可能性もあります。
昇給の見込みが不確定な状況で、返済負担が重くなることを安易に考えてはいけません。
返せる額が借りられる額。
基本の借り方は変わらない
時代とともに、お金のセオリーは変化していきますが、基本となる部分は変わらないものです。
住宅ローンでいえば、金利は上下したり、新しい仕組みのローンが出てきたりと変化はありますが、基本となる「返せる額が借りられる額」というのは変わりません。
毎月8万円がムリなく返せる額であれば、ローン金利が下がったからといって、借りられる額を増やしていいことにはなりません。
基本の考え方は、
1） 毎月返済額で無理のない金額を設定し、借りられる額を試算する
2） できるだけ毎月返済のみで試算、ボーナス返済は補完的にとらえ、１～2割程度にとどめる
3） 35年返済で試算し、繰り上げ返済をうまく活用する
4） 頭金の不足を気にしすぎて購入を後送りすると、定年退職後も返済が続く可能性大。
5） 必ずしも、60歳定年とは限らない。また、退職金をあてにした資金計画はキケン
6）夫婦でそれぞれローンを借りるなら、妻は低金利の変動金利で早期返済を
挙げればキリがありませんが、上記6つのポイントを抑えておけば、ムリな資金計画をすることもないでしょう。
【60歳で完済を目指さなくてもいい。】
最近は、晩婚化の影響で住宅購入の時期が遅くなり、60歳定年時にも住宅ローンが残っていることも多く、預貯金金利の低下で頭金が増えず、借入額を増やす傾向にもあります。
しかし、50代に入ると、子どもの教育資金がもっとも重くかかる時期にさしかかり、教育費と住宅ローンの返済で、自分たちの老後資金を準備する時間が足りなくなります。
今は、返せる額の住宅ローンであっても、教育費とダブルの負担に耐えられるのか、そういった観点も必要になるでしょう。
前述の基本の考え方３で「35年返済で試算する」と書きましたが、仮に毎月返済額を少し増やせる余裕があれば、30年返済、25年返済でローンを組むこともリスク回避になります。
今は返済に問題がなくても10年後に負担が重いと感じたときに、35年返済に延長し、毎月の返済負担を減らすことが可能になるからです。
また、定年退職前に完済を目指そうと、こまめに繰り上げ返済をするのも大事なことですが、あまり無理をしすぎないことです。
教育費のめどが立つまでは、あえて繰り上げ返済をせずに、その分を教育費に回すということもひとつの考え方です。
少なくとも住宅ローン控除を受けられる期間は、所得税軽減の恩恵を受けるのもいいでしょう。
退職金で住宅ローンを完済すれば、すっきりするかもしれませんが、65歳まで再雇用、継続雇用で収入を得られるようなら、必ずしも退職金で精算することがいいとは限りません。
老後資金の準備も十分でないままに、退職金がローン返済でなくなってしまうのは、さらに不安を高めてしまうことになりかねません。
住宅ローンは借りるときの状況だけではなく、教育費との兼ね合い、退職金をどう活用するのか、退職後も返済が続くなら、働き方はどうするのか、といった長期的なライフプラン、将来のイメージをもっておくことが重要です。
住宅ローンが老後破たんの始まりとならないような、資金計画をしっかり立ててください。
